임대수익률 계산기

임대수익률 계산

매입가와 월세, 보증금, 대출 조건을 넣으면 표면수익률과 실투자금 기준 수익률을 함께 계산합니다.

부동산 광고에 적힌 수익률은 대개 표면수익률이라 실제로 내 돈이 얼마나 들어갔는지를 반영하지 않습니다. 두 숫자를 같이 봐야 판단이 됩니다.

계산 방법

실투자금

매입가에서 보증금과 대출금을 뺀 금액입니다. 실제로 내 주머니에서 나간 돈입니다.

표면수익률

연 임대료(월세 곱하기 12)를 매입가로 나눕니다. 대출과 보증금을 고려하지 않은 단순 비율입니다.

실수익률

연 임대료에서 연 대출이자를 뺀 순수익을 실투자금으로 나눕니다. 대출을 끼면 실투자금이 줄어 수익률이 높아 보이는 효과(레버리지)가 여기서 드러납니다.

계산 예시

3억원짜리 오피스텔을 보증금 3,000만원, 대출 1억 5,000만원(연 4.5%)을 끼고 사서 월세 90만원을 받는다고 해 보겠습니다.

실투자금은 3억 − 3,000만 − 1억 5,000만 = 1억 2,000만원입니다. 연 임대료는 1,080만원이라 표면수익률은 3.6%입니다.

연 대출이자 675만원을 빼면 순수익은 405만원이고, 실수익률은 405만 ÷ 1억 2,000만 = 약 3.4%입니다. 공실이 한 달 생기면 순수익이 90만원 줄어 약 2.6%로 떨어집니다.

알아두실 점

• 취득세, 중개수수료, 등기비용 같은 초기 비용은 매입가에 포함되지 않습니다. 실제 수익률은 이보다 낮습니다.
• 재산세, 관리비, 공실 기간, 수선비도 반영되지 않습니다. 공실 한 달이면 연 수익률이 8% 넘게 깎입니다.
• 대출금리가 오르면 실수익률이 빠르게 나빠집니다. 변동금리라면 금리 상승 시나리오를 함께 보세요.

자주 묻는 질문